Que faire si un copropriétaire s’abstient de régler les charges de copropriété fixés par le syndicat des copropriétaires ?

La loi 18-00 telle que modifiée par la loi 106-12 régit le statut des immeubles bâtis en copropriété (horizontale ou verticale ) au Maroc. Les copropriétaires d’un immeuble se trouvent ainsi et de plein droit, membres d’un syndicat de copropriété qui désigne un syndic ( copropriétaire lui-même) chargé d’exécuter ses décisions et mettre en œuvre la gestion quotidienne de l’immeuble.  chaque copropriétaire est tenu par la loi à contribuer aux charges de cette copropriété proportionnellement à sa quote-part dans l’immeuble et sur la base du budget voté par le syndicat.

Il arrive souvent que certains copropriétaires s’abstiennent ou tardent à s’acquitter de leurs charges respectives. Dans ce cas, la loi a prévu un mécanisme spécial permettant au syndic d’engager une procédure judiciaire assez souple contraignant les copropriétaires défaillants à régulariser leur situation.

Cette procédure passe par les étapes suivantes :

1. Une mise en demeure est adressée au copropriétaire concerné par lettre recommandée avec AR ou notifiée par huissier de justice. Cette mise en demeure est assortie d’un délai de 30 jours
2. Si le copropriétaire mis en demeure, n’ye donne pas suite dans le délai requis, une procédure d’injonction de paiement peut être engagée contre lui devant le président du tribunal de 1ère instance du lieu de l’immeuble.
3. La demande d’injonction de payer est faite auprès du président du tribunal sur la base des documents ci-après :
   1. Le procès-verbal de l’assemblée générale en vertu duquel est approuvé le montant des charges de l’année concernée ;
   2. Le relevé de compte de dettes du propriétaire débiteur approuvé par le syndic ,
   3. Le certificat de propriété prouvant la quote-part revenant au propriétaire débiteur dans les parties communes ;
   4. Une attestation justifiant la mise en demeure du copropriétaire
4. Cette injonction est assortie de l’exécution provisoire.  L’injonction de payer est un titre exécutable qui permet notamment de recourir à la saisie des biens meubles ou immeubles de l’intéressé.

Par ailleurs, à côté de cette procédure permettant d’obtenir l’injonction de paiement, le syndic pourra recourir conformément à l’article 40 bis de la loi, à l’inscription d’une hypothèque forcée sur le titre foncier du copropriétaire défaillant et cela après une mise en demeure par lettre recommandée ou par huissier,  accompagnée du budget voté en assemblée générale et la quote-part fixée pour chaque copropriétaire. cette mise en demeure est assortie d’un délai de 8 jours pour payer.

A défaut, Le président du tribunal de première instance compétent, après expiration d’un délai de huit (8) jours de la réception de la correspondance précitée et sur demande du syndic, ordonne l’inscription de l’ hypothèque forcée sur le titre foncier distinct du propriétaire débiteur.