Spécificités du bail commercial et son périmètre

Le bail commercial peut être défini comme un contrat de location d’un immeuble au sein duquel le locataire exploite un fonds commercial, industriel ou artisanal.

L’article premier de la loi 49-16 insiste sur l’exploitation d’un fonds de commerce dans le local loué et considère cette exploitation comme condition d’existence du bail commercial.

Le fonds de commerce est constitué obligatoirement de la clientèle et de l’achalandage et facultativement du droit au bail. Ce dernier est ainsi considéré car il se peut qu’une même personne soit propriétaire du fonds de commerce et du local où celui-ci est exploité.

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement dès qu’il dispose de la jouissance des locaux pendant deux ans consécutifs.

En plus de son droit au renouvellement, le locataire expulsé ou évincé a également le droit d’être indemnisé.
Cette indemnisation doit être égale au préjudice subi et couvrir la valeur marchande du fonds de commerce.

Afin de garantir au locataire son droit de retour, la Loi n° 49-16 a organisé les différents cas et les modalités d’exercice du droit de reprise.
Parmi ces cas, la démolition et reconstruction de l’immeuble, les constructions menaçant ruine et les cas d’expansion ou surélévation.
Contrairement à l’ancien texte, aux termes de la nouvelle Loi, la sous-location totale ou partielle est permise, sauf stipulation contraire du bail.
Toutefois, si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le bailleur a le droit de demander la révision du loyer.

La Loin° 49-16 donne la possibilité au locataire d’élargir l’usage commercial du local à des activités qui n’ont pas été forcément prévues par le contrat de bail, à condition d’obtenir l’accord du bailleur et que ces activités ne soient pas incompatibles avec l’objet et les caractéristiques de l’immeuble et qu’elles ne compromettent pas la sécurité de la construction.