Immobilier : Transmission de patrimoine
La donation avec réserve d’usufruit
La donation est un contrat unilatéral qui tend à transférer la propriété d’un bien à une autre personne. Le code des droits réels, définit la donation comme étant une aliénation, sans contrepartie, d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier au profit du donataire du vivant du donateur.
Les différents modes de donation :
Le droit musulman distingue entre trois types de donation. Il s’agit de :
- Donation aumônière ou « SADAQA » : donation SADAQA ne peut dépasser un tiers des biens du donateur et est réservée aux légataires sans lien parental.
- Donation « NIHLA » : s’applique uniquement aux épouses
- Donation ordinaire ou « HIBA » : donation HIBA est la plus utilisée et est réservée aux descendants en ligne directe.
Qu’est ce qu’alors une donation avec réserve d’usufruit ?
La donation avec réserve d’usufruit, est une sorte de donation avantageuse pour le donateur. Il s’agit d’un mécanisme permettant à ce dernier d’effectuer une donation tout en conservant le droit d’usage du bien donné. Le donataire est donc nu-propriétaire (droit de disposer d’un bien sans en faire usage ou en percevoir les fruits).
Le droit de propriété est le droit d’user, de jouir (usufruit) et de disposer d’un bien meuble ou immeuble (nue-propriété). L’usufruit est un droit réel de jouissance issu d’un démembrement du droit de propriété.
La donation avec réserve d’usufruit, est fréquemment utilisée en ligne directe, c’est-à-dire effectuée par un parent qui demeure ainsi (usufruitier) au profit de son (ou ses) enfant(s) appelé (nu-propriétaire), c’est le cas par exemple d’un parent souhaitant organiser ou équilibrer les parts d’héritage aux ayants droits (généralement féminins).
Portée de la donation avec réserve d’usufruit :
L’intérêt majeur de ce type de donation est de protéger le donateur contre la mauvaise conduite ou la mauvaise foi du donataire.
Les parents l’utilisent à titre préventif contre leurs enfants qui peuvent facilement leur tourner le dos après en avoir bénéficié. Le bien devient au nom du donateur et du donataire. Le titre de propriété ne sera pas changé, mais le certificat de propriété précise que le donataire dispose de 100% de la nue-propriété et le donateur de 100% d’usufruit.
Il est à noter que, le donateur peut aussi insérer une clause de rétractation « iitissar » ou de droit de retour dans l’acte de donation.
Sur le plan fiscal, les droits d’enregistrement sont moins élevés vu qu’ils ne correspondent qu’à une fraction de la valeur du bien donné. La donation est également exonérée de la taxe sur les profits immobiliers sauf si elle est faite au profit d’un étranger.
La donation avec réserve d’usufruit reste jusqu’à aujourd’hui une pratique confidentielle. Celle-ci ne figure pas dans la liste des types de donations prévues par la loi. Certains praticiens contestent la licéité de cette pratique, d’autres estiment que celle-ci rend justice aux héritiers contres leurs concurrents mâles ou de mauvaise foi.
En cas de décès, l’usufruit s’éteindra et le nu-propriétaire deviendra alors plein propriétaire du bien.
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